5 erreurs hypothécaires fréquentes qui coûtent des milliers de dollars
Un prêt hypothécaire est probablement le plus grand engagement financier de votre vie. Sur une propriété de 350 000 $ avec un amortissement de 25 ans à 6,50 %, vous paierez plus de 330 000 $ en intérêts seulement sur la durée du prêt. Avec des enjeux aussi élevés, de simples erreurs lors de la demande ou durant les premières années peuvent vous coûter des dizaines de milliers de dollars. Voici cinq erreurs courantes et les calculs exacts qui démontrent leur impact.
1. Ne pas comparer les taux d'intérêt
Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), les emprunteurs qui obtiennent au moins trois soumissions de taux économisent en moyenne plus de 1 500 $ par an. Sur un prêt de 300 000 $, la différence entre un taux de 5,50 % et de 5,75 % semble minime, mais elle représente une économie de plus de 14 000 $ en intérêts sur 25 ans. Magasinez toujours votre prêt auprès d'une banque, d'une caisse populaire (comme Desjardins) et d'un courtier hypothécaire.
2. Ignorer le coût total de possession
Votre versement hypothécaire n'est pas votre seul coût d'habitation. Les taxes municipales et scolaires, l'assurance habitation, les frais de copropriété (condo) et l'entretien ajoutent 30 à 50 % de plus à votre budget mensuel. Pour une maison de 350 000 $, le coût mensuel réel ressemble à ceci :
| Dépense | Mensuel | Annuel |
|---|---|---|
| Capital & Intérêts | 1 900 $ | 22 800 $ |
| Taxes municipales & scolaires | 350 $ | 4 200 $ |
| Assurance habitation | 140 $ | 1 680 $ |
| Entretien préventif (1 %) | 290 $ | 3 480 $ |
| Coût mensuel réel | 2 680 $ | 32 160 $ |
3. Ne faire que le versement minimum
Régler uniquement le versement obligatoire maximise vos coûts d'intérêt. Ajouter seulement 100 $ de plus par mois sur un prêt de 300 000 $ réduit la durée d'amortissement de près de 3 ans et vous fait économiser plus de 35 000 $ en intérêts. Les versements anticipés s'appliquent directement au capital.
Optez pour des versements accélérés toutes les deux semaines (accélérés quinzaine). Vous effectuerez l'équivalent de 13 versements mensuels complets par an au lieu de 12, réduisant votre amortissement sans effort financier majeur.
4. Choisir 25 ans sans évaluer l'amortissement sur 15 ou 20 ans
Un amortissement plus court exige des versements mensuels plus élevés, mais offre une économie spectaculaire sur les intérêts totaux. Sur 300 000 $ à 5,50 % :
| Amortissement | Versement mensuel | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 25 ans | 1 830 $ | 249 000 $ |
| 15 ans | 2 450 $ | 141 000 $ |
Vous économisez plus de 108 000 $ en intérêts et êtes propriétaire libre de toute dette 10 ans plus tôt.
5. Ignorer l'assurance hypothécaire SCHL
Au Canada, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez payer une prime d'assurance hypothécaire SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement). Cette prime varie de 2,80 % à 4,00 % du montant du prêt. Accumuler une mise de fonds de 20 % élimine totalement cette prime.